Mana nākamā investīcija – aizdevumi ar nekustamā īpašuma nodrošinājumu

Redzot svārstības akciju tirgos janvārī, kad atsevišķi indeksi sasniedza pat korekcijas teritoriju, arī mans portfelis pietiekami jūtami nosvārstījās. Nolēmu, ka ir laiks portfelī iekļaut tādas investīcijas, kuru svārstīgums nav tik liels, taču ienesīgums solās būt gana augsts.

Pirmā doma bija ieguldīt obligācijās. Tomēr, apskatoties drošo obligāciju ienesīgumus, sapratu, ka to vienkārši nav vērts darīt. Īstermiņa drošām valsts obligācijām ienesīgums ir ļoti zems vai pat negatīvs. Ņemot vērā, ka par iegādi un pēc tam pārdošanu būs jāsamaksā komisijas, secināju, ka šeit nesanāks neko nopelnīt vai pat zaudēt. Tādā scenārijā labāk atstāt līdzekļus naudas formā norēķinu kontā.

Tālāk es skatījos obligāciju virzienā, tomēr arī tur neko īpaši interesantu neieraudzīju. Eiropas investīciju reitinga obligāciju vidējais ienesīgums līdz dzēšanai ir vien 0.85%. Pie tam, ieguldot caur ETFiem obligācijās, ir jārēķinās, ka šie ETFi svārstās cenās atkarībā no tirgus apstākļiem. Neveiksmīgā scenārijā es šos potenciālos 0.85% varu pazaudēt vienas dienas laikā cenu svārstību rezultātā. Arī šī opcija nešķiet pievilcīga no riska pret ienesīguma perspektīvas.

Zinu, ka augstāks ienesīgums ir zema reitinga obligācijām jeb junks bonds. Protams, riski arī ir augstāki, taču paskatīties ir vērts. Atrodu attiecīgo ETF un ieraugu, ka šādu obligāciju ienesīgums ir 3.93% gadā. Tas jau, protams, ir labāk nekā iepriekš minētie negatīvie vai zemie ienesīgumi. Tomēr zema reitinga obligācijas saistās ar lielāku risku. Lai arī pēdējos gados, pateicoties ļoti atbalstošai monetārajai politikai, šo obligāciju riski ir bijuši minimāli, tomēr pats nosaukums “zema reitinga obligācijas” norāda uz augstāku bankrota risku.

Pie tam ienesīgums 4% gadā ne pa visam neder manam mērķim ilgtermiņā pelnīt 10-12% gadā. Tas nozīmētu, ka citās pozīcijās man ir jāuzņemas vēl krietni augstāks risks, lai kompensētu šīs pozīcijas salīdzinoši zemo ienesīgumu.

Iemetu acis arī Baltijas biržās kotētajās obligācijas un nesenās banku obligāciju emisijas ar salīdzinoši zemajiem ienesīgumiem man arī nelikās gana interesantas.

Tātad, obligācijas šoreiz man neder! Jāmeklē citi varianti.

Mana iepriekšējā investīcija bija būvniekā un nekustamā īpašuma attīstītājā Merko Ehitus. Viens no iemesliem, raudzīties nekustamā īpašuma ieguldījumu virzienā, bija augstais pieprasījums pēc nekustamā īpašuma, kas, manuprāt, nemazināsies arī turpmākajos gados.

Ieguldījums akcijās, kuras iegūs no stipra nekustamā īpašuma sektora, man jau ir. Tāpēc nevēlos papildināt savu portfeli ar vēl vienu šī sektora pārstāvi vai pat fondu, kura cenu svārstīgums ir vērojams no dienas dienā.

Kā jau minēju, man ir investēt tādā instrumentā, kas būtu nosacīti stabils un maksātu augstus procentus.

Šajā brīdī aizdomājos par pūļa finansējumu un savstarpējo aizdevumu platformām. Pēc tam aprunājos ar Investoru Toomas, manu kolēģi Igaunijā, un viņš kā vienu no labākajām opcijām šādu ieguldījumu veikšanai minēja Estateguru.

Tālāk devos jau pētīt, kādas iespējas piedāvā Estateguru un kādi ir iepriekšējie rezultāti.

Par iespējām diezgan ātri kļuva skaidrs, ka man interesē ieguldījumi tieši Baltijas nekustamajā īpašumā. Attiecīgi arī aizdevumi šādu projektu attīstībai ir tie, kuros savus līdzekļus investēšu.

Aplūkojot Estateguru apkopoto statistiku, jāsaka, ka biju pozitīvi pārsteigts. No kopējā aizdevumu portfeļa, kas jau pārsniedz 534 miljonus eiro, tikai 0.01% ir norakstīts, 0.38% ir daļēji atgūti un 2.54% ir neatmaksāti. Kopā tie ir 2.93%.

Protams, es apzinos, ka arī ieguldījumi šādos aizdevumos saistās ar risku. Tieši tāpēc no sākuma uzmeklēju iepriekš minēto statistiku. No šiem datiem varu secināt, ka potenciāli līdz 3%, ja turpināsies tāda pati tendence, no ieguldītajiem līdzekļiem būtu neatgūstami.

Var, protams, paveikts un portfelī netrāpīties neviens no ieguldījumiem, kurš netiks atmaksāts, bet var tomēr tādi arī trāpīties.

Vidējā atdeve no pilnībā atgūtajiem aizdevumiem ir 9.58%, taču pilnībā zaudētais pamatkapitāla apjoms ir vien šie iepriekš minētie 0.01% procenti. Turpinoties līdzšinējām tendencēm, man būtu jāvar nopelnīt gana stabili virs 9.5% gadā.

Lūk, tas ir tas, ko es meklēju, ieguldījumi sektorā, kurā, manuprāt, ir pietiekams izaugsmes turpinājuma potenciāls un ir augsts ienesīgums.

Vēl jāpiebilst, ka pievilcīgus šos ieguldījumus aizdevumos padara tas, ka tiem kā nodrošinājums ir nekustamā īpašuma ķīla. Līdz ar to ir gana augsta pārliecība par to, ka zaudēt pilnīgi visu nav iespējams, ja vien otrā pusē nav kriminālas darbības un krāpniecība. Estateguru ar savu statistiku apliecina, ka viņu praksē šādu gadījumu var teikt nav.

Būtiska lieta ir izdevumi. Meklēju Estateguru cenrādi, lai saprastu, ar kādām izmaksām rēķināties.

Konta apkalpošana ir bezmaksas. Ja vēlos izņemt naudas līdzekļus, tad katra šāda operācija maksā 1 eiro.

Estateguru saņem procentu starpību no 0% līdz 1%. Tā ir starpība starp likmi, ko aizņēmējs samaksā platformai un ko platforma izmaksā man kā investoram. Ja es vēlos pārdot savus ieguldījumus, nesagaidot to dzēšanu, tad jārēķinās ar 2% komisiju par darījumu otrreizējā tirgū.

Iepriekš minētās komisijas attiecas uz investoru, taču arī aizņēmējs maksā komisijas platformai. Estateguru iekasē 2.5%-4% komisiju par aizdevuma izsniegšanu, ka arī piemēro ikgadēju 0%-2% administrēšanas komisiju.

Jāsecina, ka Estateguru varētu būt diezgan labi pelnošs bizness.

Man ir skaidrs, ka man ar komisijām īpaši nav jāreķinās, ja vien es neplānoju savus ieguldītos aizdevumus pārdot pirms termiņa.

Nevar nepieminēt, ka arī šie ieguldījumi saistās ar vairākiem riskiem.

Manuprāt, lielākais risks ir ekonomikas atdzišana, recesija un krīzē. Tādā scenārijā kristos nekustamo īpašumu vērtības un pat salīdzinoši zemi LTV jeb loan-to-value jeb kredīta attiecība pret nekustamā īpašuma vērtību pēkšņi vairs nebūtu aktuāli un potenciāli varētu izrādīties, ka daudzi aizdevumi nav atgūstami pilnībā. Šāda varbūtība pastāv vienmēr.

Tomēr tā kā mans bāzes scenārijs ir tāds, ka Baltijas valstīs nekustamā īpašuma sektors vēl turpinās būt spēcīgs vairākus gadus, tad šādam scenārijam es piešķiru zemu īstenošanās varbūtību.

Tālāk jau ir katra individuālā aizdevuma risks. Katrs no tiem individuāli var būt neveiksmīgs un var arī nepaveikties un gadīties tā, ka šādi neveiksmīgi aizdevumi ir vairāki tieši manā portfelī. Tas vienkārši ir risks, ar kuru esmu gatavs sadzīvot.

Ja sākotnēji biju domājis, iespējams, izvēlēties kādu vienu vai dažus nekustamā īpašuma attīstīšanas projektu aizdevumus, kuros investēt savus līdzekļus, tad ātri vien sapratu, ka man nav ne vēlmes, ne laika, ne arī spēju salīdzināt visus projektus un atrast manā ieskatā labākos projektus.

Tāpēc nolēmu sev nesarežģīt dzīvi un izmanto automātiskās investēšanas funkciju. Es atlasīju attīstīšanas aizdevumus un īstermiņa aizdevumus Baltijas valstīs, ieguldījumu vienā projektā 50 eiro apmērā un ieslēdzu automātisko investēšanu.

Konta atvēršanu biju uzsācis jau pirms laika un arī automātisko investēšanu biju ieslēdzis pirms kāda brīža. Uz savu Estateguru kontu pārskaitīju 2 500 eiro jeb 10% no sava portfeļa un sāku.

Uz šo brīdi visi līdzekļi jau ir sadalīti pa aizdevumiem – 50 aizdevumi pa 50 eiro katrā.

51% no līdzekļiem ir investēts aizdevumos Igaunijā, 28% Lietuvā un 20% Latvijā.

Šī ir pirmā mana investīcija ārpus tradicionālajiem finanšu tirgiem. Savu portfeli nepārbaudīšu katru dienu, jo no tā gluži vienkārši nav nekādas jēgas. Reizi mēnesī atjaunināšu savas pozīcijas vērtību, ņemot vērā saņemtos procentu maksājumus un faktisko ieguldījumu vērtību Estateguru platformā.